湖南省常德市資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估今日上新

隨著土地資源日益稀缺，近些年，地下商業(yè)、地下停車(chē)場(chǎng)等地下空間越來(lái)越受到社會(huì)的重視，我國(guó)地下空間的開(kāi)發(fā)利用正在迅速的發(fā)展。如何科學(xué)量化地下建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值是規(guī)范地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的前提。

我國(guó)地下建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)政策法規(guī)目前還處于摸索階段，走一步看一步，估價(jià)行業(yè)的估價(jià)體系也正處于從平面向立體轉(zhuǎn)換的過(guò)程中。下面就我國(guó)地下建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定的規(guī)定和評(píng)估方法做一歸納和簡(jiǎn)析。

《物權(quán)法》第,一百三十六條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)可以在地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”這是從法律的高度明確了建設(shè)用地可以分層設(shè)立，即可以立體設(shè)立，只要不產(chǎn)生交叉就行。國(guó)土資源部關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函規(guī)定，“離開(kāi)地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為土地使用權(quán)（地下）。

地下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估方法：

地下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估目前執(zhí)行的是城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，評(píng)估方法主要有以下幾種方法。

市場(chǎng)比較法：是將近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀(guān)合理價(jià)格的方法。隨著大規(guī)模地下空間開(kāi)發(fā)時(shí)代的到來(lái)，地下建設(shè)用地使用權(quán)的交易案例必將越來(lái)越多，只要在實(shí)務(wù)中增加對(duì)于地下建設(shè)用地使用權(quán)修正的因素，就可得到地下建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，因此是適宜的評(píng)估方法。

收益還原法：這個(gè)方法是以一定的還原利率對(duì)地下建設(shè)用地使用權(quán)的純收益進(jìn)行還原，通過(guò)測(cè)算求得地下建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值。

目前需繳納土地出讓金的地下建設(shè)用地使用權(quán)屬于經(jīng)營(yíng)性用途的地下建設(shè)項(xiàng)目，有較為穩(wěn)定的收益，其價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以運(yùn)用收益還原法估算地下建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值是比較適宜的。

成本逼近法：是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀(guān)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。

剩余法：該方法是預(yù)測(cè)地下空間的銷(xiāo)售價(jià)格，扣除正常的開(kāi)發(fā)成本以及相關(guān)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以余額確定地下建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值的方法。此方法主要取決于市場(chǎng)交易和客觀(guān)成本等的信息取得，考慮的因素與市場(chǎng)比較法、成本逼近法相當(dāng)。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

上述幾種評(píng)估方法在理論上都具有很高的適用性，但從實(shí)務(wù)來(lái)說(shuō)適用性比較強(qiáng)的是收益還原法，市場(chǎng)比較法、剩余法在替代性上如果有更多的客觀(guān)資料也有較好的適用性，成本逼近法的適用性稍遜，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法只能作為輔助性的一種估價(jià)方法。

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